英国楼市8月份退烧 伦敦房价环比大跌近6%

英国特别是伦敦楼市的火热吸引了全球资金的关注，但在近期却出现降温的势头。英国整体房价在8月跌幅达到2.9%，为历史上8月份最大单月跌幅。有分析人士表示，新的抵押贷款规则和英国央行的干预让潜在买家对英国房地产市场的走向提高了警惕

英国房地产市场连续上涨数个月后，8月份“退烧”，价格较7月份下跌2.9%，其中伦敦的房价大跌5.9%。

根据房地产网站Rightmove近日公布的报告，英格兰与威尔士地区卖方提出的售价，比7月份平均下跌7750英镑（约合人民币8万元），是Righmove公司2001年开始公布统计资料以来，8月份最大跌幅。

Rightmove主管表示，8月份常因民众出门度假，房地产市场趋缓，但今年8月的待售屋比去年同期增加20%，供过于求也造成房价走跌。

在英国政府力图给当地的房地产市场降温的背景下，未来英国房地产将走向何方？投资商们又该何去何从？

　经历“疯涨”

从2013年开始，英国楼市进入了一轮“疯涨”。据英国《卫报》报道，英国最大的地产代理连锁公司LSL的数据显示，2013年英国房价平均上涨了8.4%，达到自2008年全球金融危机以来的最高水平。2014年第一季度结束时，首次购房者数量更是达到3.14万人，达到2007年以来的最高值。

与此同时，英国媒体的统计显示，2008年至今，英国国内价格达到100万英镑（约合1000万元人民币）的房产数量已经翻番。更有专家给出长远预测：英国每套房价均值在2035年有望达到83万英镑（约合870万元人民币）。

全英房屋抵押贷款协会称，6月英国住宅价格上涨1%，同比增长11.8%，第二季度增长率已超过了2007年的高点，平均房价高达18.89万英镑（约合人民币192万元）。而伦敦更是创下了平均房价超过40万英镑的历史纪录，同比上涨26%，为1987年以来最高涨幅。

在分析人士看来，伦敦房价的一路上涨带领了英国整体楼市的火热。

伦敦房地产经纪人Andy在接受《国际金融报》记者采访时指出，伦敦房价的涨幅惊人，“在伦敦市中心高新科技创意时尚区的一室户，现在价格已经上涨到快500万元人民币，相比年初上涨了8%；金丝雀金融城的一室户，如今售价在560万元人民币以上。甚至一些装修简单、地段不好的公寓，也以非常不错的价格脱手。”

不仅如此，据英国《每日邮报》报道，今年以来，一些看房者抱怨，房产中介接到咨询电话时直接询问看房者是否有意加价购房；同一处房产，一天最多有60个买家来看房。

更夸张的是，一些一年前因为受潮严重等问题而卖不出去的房子，也被人一抢而空。一处位于伦敦南部、标价28.5万英镑的房产出售信息刚在网站上发布，尽管图片显示房屋内一片狼藉，但还是有人在几分钟内抢先下了订单。

“在几年前，我从来没有预料到，英国的楼市会出现如此辉煌的景象。”曼彻斯特的房地产经纪人Tina冷眼旁观英国的楼市，对此感到很诧异，“2013年时，我以为这不过是一次短期的上涨。”

Tina告诉记者，一个月前，她将十几间非市区的公寓卖出去，每间公寓的面积不到40平方米，成交价格均在60万元人民币以上。如果在前两年，这个价格是不可能有买家愿意购买的。“可以说，英国房地产的复苏，与英国经济全面走出危机低谷同步”。

泡沫凸显

高昂的房价带来的不全是福音，英国房地产市场上渐渐出现了“泡沫正在形成”的恐慌。

“英国房地产价格猛涨是英国经济最大的风险。”英国央行副行长肯利夫（Jon Cunliffe）在不久前发出警告称，“特别是房价上涨的速度远远超过人们工资收入的增长，这是最大的威胁，这会导致英国经济内部债务大幅上升。”

眼下，楼市过热的弊端正在显现。业内人士指出，飞速上涨的房价对金融稳定和经济长期发展构成压力；高房价还影响代际财富差距，对年轻人形成负面财富效应，而资源过度集中在年长和富裕人群手中，阻碍社会的创新能力和生产效率。

据英国BBC英伦网报道，英国慈善组织The Money Charity对150所英国大学进行了调查，发现很多学生为了付房租而不得不打工。英国全国学生联合会的一位发言人也表示，无法从父母那里得到额外资助的学生不得不在读书之余从事全职工作，甚至借高利贷。

记者采访了几位英国居民后发现，对于当地房价，大部分居民有不少怨言，因为他们已经无法负担起现今的房价。

“来到伦敦后，我拼命工作就是为了能买一套两居室的公寓。而现在，为支付每月的房租已让我疲惫不堪。”从事媒体行业的Adeline觉得在伦敦拥有一套住房的梦想越来越遥远。

“我认识的很多年轻人完全没有能力在伦敦等城市买房，他们只能选择租房或者依靠父母。”Andy称，房价不断上升，房租也水涨船高，很多在伦敦工作的年轻人生活压力越来越大。

英国抵押贷款机构哈利法克斯银行近日公布的调查显示，英国20岁至45岁年龄段的首次购房者中，有超过2/3靠父母资助。受访的父母中有38%坦言，在帮助子女购房后，对自身的经济状况前景感到担忧。但仍有超过1/3的父母表示，尽管财政吃紧，仍希望咬紧牙关资助子女买房。

哈利法克斯的调查同时显示，大约90%被调查的父母认为，对于首次购房者来说，借房贷“非常困难”，甚至“根本不可能”。有超过1/4的父母表示，由于房价过高，他们最终也未能帮儿女买成房子，子女不得不重新搬回来与他们同住。

高房价让年轻人买不起房，普通居民怨声载道，有些人甚至选择离开伦敦，去一些二线城市购房。这样的社会现实无疑让政府忧心忡忡。

英国经济智囊机构安永会计师事务所认为，英国房地产市场的投资回报率远高于银行存款及股市，因此导致投机暴增，普通购房者反受其害。

因此，英国央行行长马克·卡尼（Mark Carney）代表金融政策委员会和监管机构出台政策，试图打压房地产市场的凶猛涨势。其中主要包括从2014年10月1日起，按揭设上限，即贷款金额达到借款人收入4.5倍的按揭所占比例不可超过15%；另外，对借款人偿还抵押贷款的能力设置新的测试标准，即借款人必须在银行基准利率上升至3%的情况下，依然有偿还能力。对未能通过新测试的借款人，银行必须拒绝其按揭申请。

　突迎降温

当地居民的怨言，政府的紧张，让“英国楼市降温”成为近期最惹人关注的话题。

Rightmove发布的报告指出，自6月起，英格兰与威尔斯地区的房价几乎下跌1万英镑，仅有英格兰北部地区的房价略为上涨0.5%。

伦敦各区也价格下跌，其中位于伦敦西南方的万兹渥斯区（Wandsworth）跌幅最大，8月伦敦南区的房价较7 月份低了7.2万英镑，平均房价达78.6万英镑。尽管如此，仍较去年8月的平均房价70.2万英镑增加12%。

业内观点认为，火爆的英国楼市有望出现松动，降温将成为近期的主题。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉对此表示赞同，他认为，就目前情况来看，英国楼市确实存在短期降温的趋势。

“主要原因在于英国央行早在6月就宣布一系列紧缩措施以打压楼市，采取增加住宅市场供应，提高按揭贷款成本以及给市场高利率的市场预期等，均促使房子成交放缓，来降低楼市暴涨的风险。”韩长吉说。

在Tina看来，英国政府的介入是让房价下跌的重要因素，“政策对于当地房地产市场的调控作用开始逐步体现。”

由于之前出现的种种弊端，英国政府一直在试图出台各种政策来调控房价，央行也做好了随时出手的准备。

据彭博社报道，卡尼曾表示，如有必要，决策者“可以采取更多行动”处理过剩的问题。选项包括在房贷负担能力上更多把关，限制贷款形式，或建议政府管制“协助购屋”计划。

更有专家指出，针对刺激英国房价上升的因素，提高利率是降低房价的最有效手段。如果英国央行提高利率，或者提高银行的贷款要求，房价涨幅可能会有所放缓。与此同时，增加住房供给，适度放宽建筑许可批准制度，也可以对房价起到抑制作用。

除此之外，英国政府还可使用税收杠杆来调节房价。对购买二套房的购房者和外国购房者课以较高的税率，以此来限制住房的投机性需求。

因此，在分析人士看来，政策的收紧和汇率问题，可能会令英国首都的地产市场对世界富豪们的吸引力逐渐减弱，让后者转而到摩纳哥、纽约或者巴黎去买房置地，最终导致了英国楼市开始出现降温。

除此之外，有媒体观点指出，伦敦房价增速放缓，有利于和全国的房价差距缩小，对缓解房地产泡沫的担忧起到一定的作用。“因为一些北部城市的租金回报率在6%左右徘徊，距危险区域还很远，反倒是这些城市的经济能从房价上涨中获益。如果伦敦房价增速较慢，英国央行将能够维持低利率，让房价在安全有益的范围内温和上涨”。

短期波动

不过，也有观点认为，目前的暂时波动，并不会让英国楼市出现集体降温的情况。业内普遍预测，2014年英国房价会继续保持6%至8%的涨势。第一太平戴维斯的研究报告给出了更为远期的预测，今后5年，英国房价将会有25%的上升空间，伦敦在这样的大环境中会表现得更加强劲。

“英国房价飞速上涨是由多重因素共同造成的，主要包括超低借贷利率、宽松货币政策、房市刺激措施、海外买主抢市、住房供给不足和宏观经济持续向好。而上述拉动英国房价上升的因素短期内不会发生逆转或消失，所以英国房价将在今后一段时间内还会继续走强。”有业内人士指出，如今英国经济持续向好，经济过热势头难减，楼市不可能降温。

“虽然数据显示8月房屋要价下跌，但这其中也有购房淡季因素的存在，并不能将其作为楼市降温的证据。”该人士指出，这不过是短期波动，未来的英国楼市会持续走强。

英国房地产分析师 Adam Purefoy表示，虽然之前政府提出了豪宅税、增值税之类的政策变动，但这只是对部分房产类型有影响。

“投资者到英国投资的大部分目标是高端地产。对于这些有钱人来说，他们不会过分在意被征税。”Adam认为。

Adam还告诉记者，因为刺激楼市的购房援助计划将持续到2017年，对住房需求的扩大效应仍会持续，英国楼市的刚性需求依旧会保持稳步增长。

“上调利率虽然是降低房价的有效措施，但利率上调绝非一蹴而就的事，并且会受到一些外界因素的影响。”一位伦敦房地产商表示，长期看来，伦敦楼市依然有上涨的空间。

仲量联行住宅研究部主管亚当·查利斯则认为，增值税并不会对海外投资者产生长期影响，只会对伦敦本身的发展不利，这一变化将意味着新住宅建设的减少，这会反过来会影响更多的税收收入。

亚当·查利斯指出，持续对高端住宅和富人征税将不利于英国向海外投资者的长期开放形象，英国的税率体系一直很领先，但是增加税收负担只会与此相悖。

“目前新建住宅的交易量也只占伦敦住宅总交易量的13%，还是相对较小的部分。”亚当·查利斯表示，“问题在于，现在没有人知道海外投资在伦敦地产市场到底占据多大比例，我们只知道很多。政府有抱怨的理由，但是下一步需要的工作是统计出这个市场的规模，再出台针对性的政策。”

　　成长可期

目前，外界对英国楼市未来走势未有定论。在投资者看来，是否投资英国也成为一道选择题。

房地产商James Antony近期退出了英国房地产市场，在他看来，当地的房价已经涨到了一个高点，“8月份的浮动让我觉得无论是伦敦，还是整个英国的房价上涨潜能表现微弱”。

James认为，英国的房地产市场已经完全成熟，再进行投资也不会获得太多的利润。“所以我开始选择在西班牙、葡萄牙等国家进行投资，那里的房地产利润远远高于英国”。

与James有相同想法的房地产商大有人在，据Tina透露，近期有一些客户开始脱手在曼彻斯特的公寓，“很多都是好几间一起卖”。

一些人准备离开英国，但也有人觉得坚守才是正确的。“之前因为‘豪宅税’的问题，有很多客户过来询问一些相关细则。有些人因此抱有观望的态度，但是买家并没有出现减少的情况。”伦敦中介商Aron告诉记者，在英国央行研究新措施的消息出来后，市场上的反响也不是很剧烈。

多位海外房地产行业相关人士也认为，海外买家到英国购置房产不会受此影响。

“由于英国政府已经在着手制定策略应对过快上涨的房价，尤其是要保障普通人租房市场的供应充足，在这种情况下，投资英国房地产面临的风险确实会增加，一定程度上会影响投资客信心。”一位房地产分析人士对记者指出，金融危机后，英国房价大幅下降，但未来随着国内经济复苏，当地房地产依然有投资升值的空间。

因此，在业内人士看来，一些实力不强的投资客，或许会因为政策原因尽早脱手房产。但对长期投资客而言，基于看好未来英国经济复苏以及旅游业方面的发展潜能，所以不会因为政策调整而抛售房产。

记者了解到，目前最被国际金融机构、国内外投资者看好的依旧是英国伦敦。有专家预测，2014年英国经济增长率有望达到8年来最好的水平。“所以，目前的英国房地产市场，上升通道刚刚建立，正是介入的好时机。”上述房地产分析人士指出。

“英国房价依旧有很大的上升空间。而且，英国的期房是可以买来转手卖出的，并且没有资本利得税的产生。对于投资者来说，高额的回报率才是最大的诱惑，‘豪宅税’不能阻止他们继续投资，调整利率更不会阻挡投资者的脚步。”一位姓刘的房地产商告诉记者。

撇开金融秩序的稳定为伦敦房地产的巨大增值空间奠定了基础，从法律及教育的角度来看，英国有一整套透明、完善且备受尊重的法律体系，能充分保障业主的利益。“所以在我看来，国际房产投资的下一站，依旧会是英国。”该房地产商称。

“对于投资者来说，英国楼市依然是值得关注的。”韩长吉称，房地产价格的高低与一个地区经济发展、承担的社会职能有很大的关系，伦敦作为世界级的金融中心，经济地位较为重要，一旦欧洲地区经济复苏，伦敦地区房价上涨也是大概率事件。

“因此，不少投资者依然在紧盯英国楼市，寻求合适的投资标的和投资时机。”韩长吉说。

(来源于国际金融)