|
英国房价自去年年中以来的持续上升，引发了欧盟乃至世界的普遍关注。6月3日，英国四大房地产市场调研机构之一的Nationwide，率先公布了5月份全英平均房价同比上涨11.1%，环比上涨0.7%，平均房价达到历史最高点。消息一出，舆论哗然，让人不禁联想到前一天欧盟委员会发出的警告：英国特别是伦敦地区房地产价格的快速上涨，已对英国经济稳定产生了负面影响，欧盟委员会敦促英国财政大臣乔治·奥斯本立即采取行动。英国的反对党——工党的影子内阁成员也站出来，指责卡梅伦政府的政策失误。6月5日，另一大研究机构Halifax公布了其5月份全英房价指数，也达到了同比增长8.7%的高点，环比更是一反前两个月微量下跌态势，增长了3.9%。 深入分析这一轮英国房地产价格上涨，需要了解几个关键背景。 首先，英国房价是以“套”为单位计算的，大部分英国居民都居住在3居室的“联排别墅”中，并对其房产究竟占地几何没有清晰概念，而公寓住宅由于大多地处中心商业区域，均价反而较高。 一个世纪以来，英国人总在抱怨房屋越建越小。相关研究显示，这确实是事实。与1920年水平相比，英国平均房屋面积下降超过50%，现在已经处于欧洲平均房屋面积的最低水平。然而，根据“套”这种不甚精确的计量方式，房屋的土地价值还是大大被低估了。例如，在英国一套最典型的3居室联排屋，地基平均占地约86平方米，其房价也主要体现这一部分，但这并不包括大约同样面积的后院与前院占地，而英国相关法律对屋主在其所购宅基地加盖的行为，除了安全、环保、防止扰民等方面有要求外，并无太多规定。笔者留英期间，就曾与5个人同住这样的3居室房屋，经屋主改建之后，空间绰绰有余。因此，英国房价的上涨，若也按照一些发展中经济体那样按平方米计价，就不显得那么明显了。 与此同时，英国房地产市场在进行房价统计时，只分“套”，不分大小。一套10万英镑的公寓住宅与一套100万英镑的独栋别墅，在统计时并无差别。这也造成了其房价数据在反映市场水平时的局限性。 其次，英国对房地产市场数据进行统计的相关机构众多，仅知名的就有4家,除了上述两家外，还有英国国家统计局、英国土地登记局等，而且，这些机构的统计数据差异显著。例如，英国土地登记局的相关数据就显得“温和”了许多，不但今年2、3、4月份的房价同比增幅只有5.1%、5.8%、6.7%，其统计的历史最高房价水平，也不过是2008年2月份的181371英镑/套。 第三，一些客观因素也对此轮上涨出力甚多。全球经济继续复苏，美国、欧盟等发达经济体在制造业、金融市场等领域的回暖是房价的直接刺激因素。在对比英国房价月度价格同比变化曲线与英国金融指数变化趋势后可以看出，尽管2012年3月份以后英国房价月度价格同比变化止跌回升，但真正明显的增长，却还是出现在2013年10月份——从9月份的同比增长3.8%跃升至5.5%，并在此后一直保持在该水平线上。这也与金融市场变化趋势基本吻合。 第四，此次上涨更多是市场走出2008年7月～2009年10月，以及2011年2月～2012年3月两轮下跌的一种“矫正”行为。与2009年动辄12%、13%的月度同比跌幅相比，此轮上涨情有可原。其实，根据英国国家统计局数据，2010年1～10月份，英国也出现过一轮强烈上涨，月度同比最高涨幅曾达10.6%。 第五，政策刺激同样是这一轮上涨的重要支撑。英国政府在2014年3月份发布财政预算案时所公布实施的“帮助购房计划”，是最重要的原因之一。该计划第一阶段便为购房者提供房款20%的5年政府免息贷款，这使得购房者实际只须付5%的预付款即可购房。此计划的帮助对象包括首次购房者和已购房者，购买房屋价值最高可达60万英镑——远超英国平均房价。 此计划一出，便被一些观点认为是“主要惠及富人的政策”，从数据上看，这不无道理。从该计划正式实施开始，改善性住房价格增幅便迅速超过首次购房价格增幅，并成为房价上涨主力。今年3月份，改善性住房价格月度同比增幅达8.4%，首次住房价格却仅增长2.1%。而此前的状况则有所不同——根据英国国家统计局数据，2010年4月份以来，英国房价上涨的主要支撑因素是首次购房价格上升，最高月度同比涨幅曾达12.3%。 英国首相卡梅伦表示，欢迎对“帮助购房计划”第二阶段内容进行改变，主要是反对党提出的“仅限首次购房”与“下调使用房产价格至40万英镑以下”。 英国房价此轮上涨原因还包括银行在《按揭贷款市场审查》实施之前的“突击性房贷”、新增住房数量增长缓慢、大伦敦地区“辐射性上涨”等因素。然而，这些刺激因素都已或正在缓慢改变。例如，《按揭贷款市场审查》已于4月26日正式施行、房价上涨“重灾区”的英格兰北部公布大量新建住房的计划等。综合来看，在推动此轮房价上涨的力量中，并没有长期性基础存在，或者说至少并没有出现足以推动房价在中长期维持目前上涨幅度的力量。 曾经是BBC节目主持人与英国卡迪夫大学国际新闻专业教授的Ros·Bew，在英国多地都生活过，目前在卡迪夫市过上了退休生活。她在与笔者交流时表示，对这次房价上涨，英国公众并不十分在意，倒是房价上涨的副作用——房租走高，更多吸引了人们的注意。 这是因为，英国房价与居民平均收入之间的比例一直维持较低水平，即便是在达到或接近历史最高房价水平的当下，英国房价也未超过居民平均年薪的5倍，首次购房时的“房价－收入比”就更低了。即便按平方米计算房价，也是如此。Halifax曾做过统计，2012年全英房价若按平方米计算，则为每平方米1500英镑左右，而当年人均年收入却达4.5万英镑。因此，英国居民在购房时，尽管有种种贷款优惠，还是普遍倾向于以现款缴纳大部分预付款，普遍占整体房价的70%左右。 |
Powered by Discuz! X3.4
© 2001-2013 Comsenz Inc.
