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本轮楼市调整的终局即将来临，我们站在历史的分水岭。 毫无疑问，一场新的“去库存”大战已经打响！ 4月30日，上半年最重量级会议胜利召开，高层对房地产行业有了一系列新的指示： 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 4.30会议还做出了具体定调和要求： 首先，是压实各方责任，确保融资协调机制和保交楼见效。 过去一段时间，融资协调机制与“白名单”保交楼工作开展得轰轰烈烈，但整体进展似乎有待商榷。 原因其实不难理解，无论是销售面积还是销售份额都在往下走，房地产的整体行业预期可想而知。 在这种情况下，金融机构对房地产行业融资的积极性当然有限，即使有各地话事人出面“协调”，其空间也相当有限。 毕竟，国有行也好，城商行也好，本就面临着净息差和净利差收窄，利润下滑，谁也不愿意再去冒险把大把大把的钱投放到处在下行期的行业。 银行给开发商的融资趋于保守，保交楼的进程自然可想而知。 过去一段时间，开发商一边面临天量债务带来的资本压力，一边面对保交楼的政治任务，“左手拿钱，右手还债”的戏码，那可老鼻子多了。 这也就解释了为啥会出现“表演式复工”这类故事。 其次，要继续坚持因城施策，将调控自主权留在各城市手里。 这一点看似老生常谈，可作为接下来调控组合拳的基本定调，在如此高级别的会议上进一步明确，显然是非常有必要的。 除维护政策定力之外，激发各地积极性也是非常重要的。 毕竟，北上广深的房子再怎么高大上，也搬不到鹤岗、铁岭去，各地房地产市场的销售表现、卖地收入、财政收支乃至地方债最终属于各个地方。 从高层的角度来看，没提“房住不炒”且明确调控自主权下放，有助于全国各地在接下来一段时间根据本地情况出台进一步救市措施。 换句话说，接下来，各地无论出台怎样的新举措大家也不必太过惊讶。 第三，也是本次会议关于房地产行业最为核心的一点—— 打通置换链条及以旧换新将成为下一阶段的重要发力点，将“消化存量”与“优质住房”相结合。 由此可见，去化存量商品房、优化增量商品房已经成为下一阶段房地产工作的核心目标，而且，政策发力一定要见成效。 这里面还有一个细节相当有意思，就是并未提及“三大工程”，这与前几天“路边社”小作文里提到的“淡化三大工程”简直不谋而合。 一个很大的可能就是，配售型保障房与“去化存量商品房”事实上存在一定冲突，具体咱们就不展开了。 但是，超大特大城市城中村改造与“人民群众对于优质住房的新期待”具有较高的适配度。 城中村改造，客观上实现了对租赁群体的挤出，通过租赁供给的减少倒逼租金上浮，由此，更多人涌向了商品房市场。 由此不难看出，城中村改造仍有较大的发展空间。 只是进度和力度可能会比预想的慢一些，需要一定耐心。 就在笔者发稿前，自然资源部还出台了文件，要求“商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让”。 简单来说，这头儿通过限制供给端，严控住宅新建规模。那头儿通过加快消化存量住房，完成需求端的去化速度。 瞧着效率，迫不及待了… 本次高层会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”与2015年住建部表述的“千方百计去库存”别无二致。 要知道，我们国家的政治语言向来是严谨而委婉的，4.30会议把话说得很直白，这实在不同寻常，以至于当前的市场情绪，颇有些“空头被打爆，多头要反攻”的意味。 本次高层会议关于房地产行业重点探讨的两个关键词，是消化存量与优化增量。 我们先说消化存量—— 时隔9年再次鲜明提出“去库存”，说明高层对于房地产行业的现状已经有了全新研判。 有必要明确一点，此处的“存量商品房”既包括已开发建设，但至今仍在开发商手里的存量新房，也包括业主手里的存量二手房。 新房去库存是发力点，二手房去库存是目标点。 大家还记得吗？2015年“涨价去库存”，实际上就是针对这部分存量新房，展开的精确制导式去库存。 通过新建商品房的涨价去拉高市场预期，从而推动去化，这也是大规模去化存量商品最有效、最直接的手段。 土地价格与二手房价格看涨，都是新建商品房“涨价去库存”后的连锁反应。 某种程度上说，新房的定价权更多掌握在调控端和供给端手里，以此为突破口借力打力才能实现尽快落地。 另外一方面，当前全国许多城市二手房出现了天量挂牌与以价换量并存的局面。 给人的感觉就是，二手房越卖越多，一边加剧着人们的所谓“恐慌性套现”，一边助长着真刚需、真改善的观望情绪。 如此的供需基本面，不仅扭转了98房改后持续二十多年的单边行情，更将全民楼市信仰闪电扭转。 这对房地产这个支柱产业的长期发展究竟意味着什么，这两年大伙儿看得一清二楚。 更进一步说，中国老百姓接近80%的财富附着在房地产上，按这么个情况下去，土地、财政、楼市、债务、消费、就业等等环节都会不同程度承压。 来看看二手房库存过大的后遗症吧！ 今年第一季度，全国新建商品房销售面积2.27亿㎡，同比下滑19.4%，住宅销售面积下滑23.4%。 新建商品房销售额2.14万亿元，下滑27.6%，住宅销售额下滑30.7%。 到了3月份，全国商品房销售面积1.13亿㎡，同比下滑23.7%，商品房销售额1.08万亿元，同比下滑28.5%。 4月份的数据还没出来，不过从北京、天津、南京、长沙等一系列调控标杆级城市纷纷放低姿态的表现，以及大家开始质疑想要“活下去”的万科究竟还能不能活下去的事实来看—— 商品房的销售情况怎么样，大伙儿应该能猜出个大概齐。 说句大实话，房地产销售势头不能再这样下去了。 国家统计局数据显示：截至3月末，全国商品房库存为74833万㎡，2月末，这一数据为75969万㎡。 如果不出什么意外的话，算上4月份的数据，全国商品房库存将连续三个月超过2015年71853万㎡的历史高位。
从2015年的时间来看，轰轰烈烈的涨价去库存转了一圈，似乎又回到了原点。 逻辑已经非常清晰： 房地产市场的表现成了宏观基本面的拖累，而存量房市场又成了整个房地产市场的拖累。 如果不出意外的话，接下来几个月里，大概率会有一系列的新政出台，对二手房堰塞湖实施定向爆破… 只不过，继续玩“涨价去库存”明显不太现实，市场的饱和度、城市化的整体进程以及老百姓的杠杆率都决定了这一点。 如果强行“涨价”，后果大概率是老百姓比谁躺得都平，这事儿不难猜，看看评论区里都是什么虎狼之词就知道了。 斗胆猜一下，很可能是国债加码，支持各地政府及城投系下场收市场老旧房屋和郊区远大新。 既能替市场消化库存、为开发商回血，又能扭转短时间内的市场供需局面，修复老百姓的信心，同时还解决了保障房的供应问题。 而且，这么干大概率比新建保障房还要更加省钱，这就叫一举多得！ 接下来，我们聊聊优化增量的问题—— 我看到，将优化增量看作在好城市、好区域、好板块建设好房子，用优质的资源和优质的产品守住今后房地产市场的增量基本盘。 这么看大致没问题，但这忽略了两件事： 一是优化增量给房企和地方带来的回血效应； 二是美元加息周期下，阻止资金流出的扼制效应。 我们话分两头来说。 房地产市场毕竟如高层三令五申反复强调：供需关系已经迎来根本性扭转。 即使是好资源和好产品打配合，坚定走出独立行情，也很难改变整个房地产市场当前面临的压力。 正如前几天，我在撰写“富人扎堆哄抢上海豪宅”的稿子时，一位热心读者留言中说的：1%的人代表不了99%的市场情况。 是啊！哪怕强如上海，陆家嘴、外滩、新天地的豪宅、大平层火爆热销，也改变不了大多数刚需盘、刚改盘卖不动的事实。 而真正对宏观经济、地方债务与营商就业起决定性作用的恰恰是这些当前无法走出独立行情的“大多数”。 因此，推动市场端联动就显得格外重要！ 优化增量，对众多一二线城市而言，有助于最大程度上稳住土地市场的下行趋势。 事实上，2023年全国卖地收入同比降幅照上一年相比已经有所放缓。 2024年的卖地收入放缓幅度极有可能进一步收窄。 这对于地方财政与地方化债来说，是极其重要的资金盘。 大家只要翻看一下全国一二线城市的土地财政依赖排名以及部分三四线城市一般公共预算收支情况就能一目了然。 当然，在这个过程中，银行也跟着吃到了肉。 对于开发商来说，优化增量意味着卖城市能级更高、区域板块更好、建安质量更优的房子。 从当前全国主要一二线城市的去化情况来看，这类房子的结构性存量不高、去化流速较快且整体货值更为可观。 稳住并适度扩大这部分产能，对于有实力的开发商而言，明显是回笼资金更快的一条出路。 这跟卖保险一个道理，刚入行的才挨家挨户拎着老百姓谈小单子，大客户经理专挑不差钱的一顿猛攻。 优化增量，能带来的另外一个好处就是，减少美元加息周期下部分民间资本的外流。 如今，中美之间的利差已经明显扩大且暂时未见逆转态势。 这也就造成了，咱们这边出现资产荒，而鹰酱却出现经济过热的局面。 在美元的带动下，加元、澳元、英镑、纽币、新加坡元等广义美元利差和汇率也在逐步走高。 这意味着上述货币的无风险收益有所扩大。 更搞的是，就隔壁倭崽子的货币都跌成那个熊样儿了，还有一帮人上那儿排队买房买车买包买表呢，直接败了性了！ 这些问题，高层当然看得一清二楚，所以才要下大力气扭转“资产荒”的局面。 好城市、好区域、好板块的好房子，当然是一个强有力的抓手。 有人不服，24K纯嘴欠想问一句：“抓得住吗？” 我只想说：要没有这些优质资产，试试看？ 我很认同经济学家卢麒元老师的观点： 只要解决了走资、沉没与空转问题，不信东风换不回… 很多小伙伴听到这儿，估计想问了—— 目标很明确，前途很光明，但启动资金怎么来？ 别急，4.30会议通稿里专门提到： 要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。 要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。 上面的表述，很容易让人想起近期央行下场买国债的事儿。 巧妇难为无米之炊，你要消化库存也好，你要优化增量也罢，首当其冲就是要有充足的资金。 大伙儿可以把4.30会议通稿中对债务和财政的表述，理解为高层已经在催财政部抓紧发债。 它的传导链条是：央行大笔一挥下场买国债，财政部拿着钱，再把资金投放到地方，然后顺次疏通各个环节。 如果没猜错的话，接下来，央行大概率是买国债、降息、降准一键三连。 如此一来，4.30会议释放的史诗级利好才算真正形成了闭环。 这也解释了4月份最后一个交易日地产股的暴涨景象。 就在4.30会议前的几天里，朋友圈、微信群还在疯传那篇已经包了浆的小作文。 有老同学甩出截图问我，“对里面说的事还有楼市后续的走势怎么看…” 说实话，那一刻，我也在纠结到底该信高盛的还是该信瑞银的，答案到底会是“美国的七八年”还是“日本的三十年”… 事实极大概率会是： 我们只用了三年，就挤完了日本用三十年才挤完的泡沫； 当新一轮去库存运动走向深水区，市场面的供需终会走到一个全新的“微妙失衡”。 届时，宏观基本面与外部环境压力也将逐步得到改善。 相信量价齐稳的日子，很快就要回来了… |
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