美国房主买家都想知道：房价会跌到什么程度？

Home prices have peaked and are on their way back down. But how much lower will prices go? https://t.co/xLmEJWmm46

— CNN (@CNN) October 23, 2022

　　《纽约时间》出品 微信号：NYandBeyond  欢迎转载，请规范署名，添加公众号名片

　　据CNN10月22日报道 美国房地产市场正处于重大转变之中。在经历了两年的天价房价上涨之后，房价已经见顶，并开始回落。

　　但购房者和房主都想知道的是：房价会跌到什么程度？

　　简短的回答是：房价可能会进一步下跌，但不会像房地产泡沫破裂时那么严重。根据衡量美国房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，从2006年的峰值到2012年的低谷，全美房价下跌了27%。

　　Zillow高级经济学家杰夫·塔克（Jeff Tucker）表示：“2008年和2009年的情况不同，因为当时房价下跌是受到了卖家的推动。因为止赎和炒房，有很多非常积极的卖家愿意承担他们的房子的损失。”

　　另外，房地产市场崩盘的时候，待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍然大大低于疫情前的水平，这加剧了对住房的竞争，也因此使得价格保持相对坚挺。

　　塔克说：“如果看到任何地方的价格低于2019年的水平，我会感到惊讶。从2021年到今年春天，房地产市场出现了一些过热，推动价格高于基本面所能支持的水平。现在它们要下调了。”

　　自今年年初以来，抵押贷款利率翻了一倍多，据抵押贷款数据公司黑骑士（Black Knight）的数据，中位数房价的每月本金和利息抵押贷款支付较一年前增加了930美元，增幅达73%。

　　价格会跌到多低？

　　黑骑士公司认为，如果考虑到不断飙升的抵押贷款利率，以及上涨的房价和增长速度不够快的工资，现在买房的负担能力比几十年来都要低。

　　但对于买家来说，可能会有一些缓解的迹象。

　　高盛（Goldman Sachs）的经济学家预计，房价将较6月份的峰值下降约5%-10%。

　　富国银行（Wells Fargo）最近预测，到2023年底，全美单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。

　　富国银行的经济学家估计，今年现有单户住宅的价格中值为38.5万美元，比去年上涨7.8%，但增幅将远远低于2021年19%的同比增幅。

　　经济学家预计，美国房价中值将降至36.4万美元，较今年下降5.5%。他们预测房价将在2024年反弹并再次上涨，到2024年底，房价中值将上涨3.3%，至37.6万美元。

　　富国银行的研究人员写道：“迄今为止，住房市场调整背后的主要驱动因素是抵押贷款利率大幅上升。如果我们对美联储降息的预测成为现实，抵押贷款利率可能会小幅下降，就像通胀压力降温推动实际收入增长一样。然后销售活动应该会有小幅改善，这将重新引发房价上涨。”

　　位置，位置，位置

　　说到底，房价下跌的幅度将取决于你住在哪里。

　　塔克说，与大流行期间房价飙升导致全美各地市场房价飙升不同，降价将更具区域性。他说，在大流行期间人口和房价增长明显的地方，这种下降的感受将更加深刻，其中许多在西部和阳光地带，包括奥斯汀、凤凰城和爱达荷州博伊西（Boise）等城市。

　　塔克说：“在全美范围内，我们可能会看到房价从峰值下降5%。但西部的房价下跌幅度会更大，而东南部的下跌幅度会更小。”

　　9月份，几个疫情热点地区的房价环比下降，其中凤凰城下跌2.3%。根据Zillow的数据，拉斯维加斯下跌1.9%，奥斯汀下跌近1%。

　　据Zillow的数据，疫情期间，博伊西的房价飙升了近60%，但现在已经开始出现同比下跌，9月份房价同比下跌3.9%。

　　塔克说：“今年春天，许多都会区，尤其是西部地区，房价将出现同比下降。那将是最糟糕的比较时期，因为很多市场都是在那时达到顶峰的。”