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原本乏人问津的房源，一夜之间成了热门小学的划片，房价扶摇直上。 5月29日，北京市西城区三帆中学附属小学（简称为三帆附小）发布了2020年新生登记入学通告。不少人发现三帆附小的招生划片有了变化， 今年新增加了2栋楼：北三环中路甲29号院2号楼（华尊大厦）、3号楼（华龙大厦）。 三帆附小2020年招生简章，图片来源：三帆附小家长群 业主纷纷涨价，有的房子甚至一夜之间跳涨700万元。 一夜跳涨数百万 与2019年相比，三帆附小2020年首次将华尊大厦和华龙大厦划入了招生片区。 三帆附中2019年招生简章中的划片区域，图为三帆附小2019年招生简章 三帆附小是近年来北京市最热门的小学之一。三帆附小原名裕中小学，本是片区内一所非常普通的小学。十年前，不少划片住户宁愿交赞助费去邻近的西师附小也不愿意上这所小学。而在这一轮教改中，裕中小学成为著名中学三帆中学的直升校（符合条件的毕业生小升初时80%直升三帆中学）并更名为三帆附小，一跃成为西城区最热门的小学之一，带动该校学区房价格一路上涨。目前该校主要片区裕中东里、裕中西里的房子均价在13万元/平米左右，而在6年前，这一小区均价还不足9万元/平米。 华尊大厦和华龙大厦是70年产权的商品房，建成于2003年左右。不过由于户型大，170-220平米的户型居多，大多被用于出租办公。实际上，由于历史原因，北京市有不少的商品房被大量用于出租办公。 有了三帆附小的加持，华尊大厦和华龙大厦的业主一夜之间信心爆棚，纷纷大幅提价。 链家APP上显示，一套华尊大厦的160平两居，2018年就已挂牌销售，在5月29日当晚直接提价700万元，从房源图片上看，此前应该用作办公。 一套华尊大厦210平米的三居，4月20日上架，到5月19日之前，共降价四次，共计125万元。5月29日下午半小时之内报价连涨两次，一共涨了237万元。 还有一套不规则户型的，于5月29日下午火线挂网，今天上午已有人前去看房。 实际成交恐有限 西城学区房一直是北京楼市的“单价之王”，在家长重视教育和近年来的人口出生高峰等因素推动下，学区房价格不断上涨。2015年，西城区丰融园（对口宏庙小学）单价在14万元/平米左右，在2020年西城区“多校划片”政策出台之前，小户型单价已接近20万元/平米左右，还有不断攀升之势。 为抑制学区房炒作，西城区今年出台了多校划片的小升初政策，即适龄入学儿童家庭在2020年7月31日之后获得房本的将采取“多校划片”的方式入学。 不过有中介人士对中证君表示， 虽然这两栋楼被划入了三帆附小的学区房，实际性价比需要考量。 这位人士对中证君表示，首先这两栋大厦房子都是以大户型为主，报价都在1500万以上，实际上该区域学区房主力成交价格在600万-1100万元左右，超过1100万以上的房屋很难卖出。其次，三帆附小校区小、学位有限，而附近几个划片小区出房量太大，从这几年入学情况来看，落户时间少于3年的调剂风险都非常大。即使买了这两个小区的房子，若落户时间短，仍然会面临调剂的风险。此外，尽管北京市近年来在大力推动这类有大量企业办公的商品房限期清理，恢复原有居住属性，但这类房屋已经用作办公多年，楼内环境嘈杂，公用设施普遍损耗严重，居住质量并不好。 这位人士也表示，被划入三帆附小片区，对两栋楼的单价还是能有一定的提升作用。“三帆附小对应的不少学区房房龄在30年以上，这两栋大厦房龄比较新，而且德胜片区学校整体教学水平都不错，即使被调剂，也能被调剂到不错的学校。”该人士对中证君表示。 学区房变局 入学政策调整、监管的加强，正在深刻影响学区房市场。 2017年开始，北京城六区幼升小多校划片，明确“六年一学位”的政策在朝阳、东城、海淀、石景山、丰台等区域陆续推进，西城区也将于2020年开始推行此项政策。此前东城和海淀这两个教育强区实行“多校划片”后，片区内的热门学区房总价大约有10%左右的降幅，较差片区的二手房单价则有微涨。 此外，北京市也加强了销售环节的违规行为监管。近期，北京市住建委执法部门联合10个区住建房管执法部门开展房地产市场检查，21家房地产经纪机构被查处，其违规情形就包括炒作“学区房”。 在西城区“731”大限来临之前，西城区学区房也在迎来“最后的疯狂”，带动了整个西城区5月二手房交易量的大幅攀升。据贝壳研究院统计数据显示，今年5月份截至5月28日，北京市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。 |
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