降首付,贴钱!多地密集调控楼市 疫情后房价怎么走

　　首个降低首付门槛城市的出现，再次让疫情下楼市走向这一话题引发关注。

　　近日，河南驻马店发布17条稳地产“组合拳”政策，除了降低预售门槛，还提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。实际上，2月以来，苏州、南昌、济南、海口等数个城市均发布了针对性政策，涉及银行机构不得盲目抽贷、延期缴纳土地出让金等。

　　对此，招商证券研报认为，短期多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险，展望全年，“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大框架不会变。

　　对于未来房价，多位业内人士称，购房需求并未因疫情的出现或发展而取消，只是将需求延后，这部分需求将在疫情结束后集中释放，所以疫情对房价的长期影响可控。

　　关键词1

　　降首付  补贴

　　为了促进销售，2月21日，河南驻马店市发布新规，其中提到将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人给予补助，包括各类人才补助标准200元/㎡、大中专以上毕业生补助标准150元/㎡，农民工补助标准100元/㎡等，补贴资金由受益财政承担。

　　无独有偶，在其之前，湖南衡阳市出台了“衡十七条”，并被外界解读为此次对准了购房者。其支持政策包括补贴契税、补贴车位、人才购房补贴等措施，如对购买新建商品房和存量住房，所缴契税税率为1%的，政府全额补贴，所缴契税税率缴1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴。

　　专家解读

　　刺激刚需购房，实际影响有限

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对新京报记者表示，驻马店等地降低首付比例会对当地房地产市场产生一定影响，释放一部分需求。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，驻马店并非一二线城市，只是三四线城市的代表，其下调首付比例的实际影响有限。“但该政策的心理影响较大，个别城市开始调整公积金首付政策，也算是目前为止最重磅的政策，这代表了救市政策已经进入第二阶段，开始刺激需求了。”

　　张大伟表示，像驻马店、衡阳等城市发布的购房补贴及契税补贴政策，对促进当地房地产销售的作用有限，不过积少成多，还是能激发一些刚性的购房需求。另外，目前大多数是三四线城市发布了刺激需求的房地产政策，后续大城市或许也会陆续出台。

　　关键词2

　　不抽贷、不断贷、不压贷

　　楼市销售端受影响，将会直接传导至资金端，这对于一些资金紧张的中小房企而言，无疑会受到冲击。因此，不少省市发布的房地产支持政策中不乏金融支持的相关内容。

　　2月18日海口发布的政策措施就提到，各银行要对市重点项目应贷尽贷，按照“一企一策”做好金融服务，根据项目进度及时拨付资金，不得盲目抽贷、压贷、断贷。同时，对受疫情影响还贷困难的企业，通过变更还款计划、展期等多种方式，缓解企业还款压力，做到应续尽续、不下调评级、不影响征信等。

　　此前的2月12日，无锡印发的政策，也提到将引导在无锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等。

　　专家解读

　　直击痛点，但楼市调控不会放松

　　58安居客房产研究院分院院长张波对新京报记者表示，可以说房地产行业在本次疫情之下，遭受了不小的影响，无论是房地产开发企业还是房地产中介企业，同步波及商业地产、租赁行业，因此房地产行业也应当成为帮扶的重点对象。从帮扶的重点来看，金融侧体现十分明显，包括贷款还款的延期、银行不得盲目抽贷，支持发债等，这些都是房地产行业当下的痛点，预计未来会有更多城市出台类似政策。

　　值得关注的是，这并非预示着房地产调控会全面放松，楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。

　　此外，川财证券研报观点认为，目前政策多偏向于供给侧项目开发前端的调整。疫情结束后，短期内受到抑制的需求有望迎来回补，但考虑到返乡置业等因素带来的损失，回补力度或存降幅的可能。

　　关键词3

　　土地出让金延缴

　　新京报记者注意到，支持政策中还涉及允许企业延期缴纳土地出让金。其中，南昌和济南就于本月前后脚发布相关政策。南昌明确，对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，按约定在1月24日后缴纳土地出让金的，受让人可申请延期缴纳，延期时间为2020年1月24日至疫情消除日的天数再加15天。

　　除了房地产市场，目前也有不少政策针对土地市场进行调控。2月19日，苏州市规定，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可，这一调整也因被市场解读为“苏州取消封顶销售、取消现房销售”而备受关注。

　　专家解读

　　缓解疫情造成的企业资金困境

　　张大伟认为，多地发布房地产政策，一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是延缓土地出让金交付，对于很多之前拿地的企业有很大作用。在赵秀池看来，延期缴纳土地出让金可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境，保证土地市场正常交易和供应，减少市场波动，有助于土地市场和房地产市场的平稳健康发展。

　　对于苏州采取的措施，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策是拿地政策，也就是说在拿地过程中，价格比较高的话，不一定按照竣工来预售，可以按照期房的模式销售，该政策主要是针对今后出让的地块。这将减少拿地顾虑，降低拿地成本，对活跃当地土地市场有积极作用。

　　严跃进称，这并非对房价有直接影响，但客观上，企业的资金压力会小一点，这时候，如果后续市场压力较大，企业也有更大的降价空间。

　　楼市观察

　　疫情过后，房价走势如何？

　　近期，国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年1月份，无论是新房还是二手房，销售价格环比上涨的城市数量均有所下降。上月，新房销售价格环比上涨的城市有47个，较去年12月份减少3个城市；二手房销售价格环比上涨的城市有33个，也较去年12月份减少了5个城市。

　　不过，4大一线城市的新房及二手房销售价格的环比涨幅都有所反弹，新房方面，环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。诸葛找房数据研究中心国仕英认为，一线城市受年前市场恢复带动影响，1月份上半月表现较好，带动1月份整体表现良好；二三线城市是春节返乡置业的主要目标城市，房企纷纷降价或打折促销，加之受新冠肺炎疫情影响，新房市场较为“冷清”，双重因素导致新房销售均价有所回落。

　　国仕英解读称，预计在疫情结束之前，市场情绪较为低落，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束，市场逐渐回归正轨，市场活跃度逐渐增强，市场均价会有所上涨。

　　此外，天风证券研报认为，住房需求并不是普通的消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了，因此不排除3-4月或许会出现小阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品房销售额增速不及预期。