管住“租金贷”需理顺房屋租赁金融市场

　　金融观察

　　借鉴P2P、共享押金的教训，要求住房租赁企业设立租赁资金专项账户，避免资金挪用。

　　不久前召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议为2020年楼市政策定下了基调。其中一条就提到要培育发展租赁住房。12月25日，住建部、银保监会等6部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，《意见》将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。《意见》提出，开展住房租金贷款业务，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配；住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。

　　对于《意见》出台，有业界人士解读为对某些长租公寓“高进低出”“长收短付”经营模式、强制“租金贷”等现象将形成有效制约。

　　近年来，长租公寓模式兴起，不少资本和企业投入其中，并将其描绘成万亿级规模蓝海市场。然而在短期繁荣之下，不少长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”经营模式，将租金用于投资等领域，结果相继爆雷，求租者面临交了长期租金却要被赶出家门的困境。同时有不少求租者被诱导或因信息不对称，而背上了高息“租金贷”，权益受到严重损害。

　　也因此，此次《意见》基于保障广大租房者权益，对此类现象加以整顿，尤其是借鉴之前P2P、共享押金的教训，要求住房租赁企业设立租赁资金专项账户，确保租金、押金在第三方监管之中，避免这部分资金被挪作他用，对于住房租金贷款也有更加细化的规范标准，如此一来，对于租房者而言是一大利好。

　　当然，长租公寓也好，租金贷也罢，也不能一棍子打死，毕竟对于长租模式和房屋租赁贷款，还有着不小的市场需求。只不过，关注“租金贷”需进一步理顺房屋租赁金融市场。

　　必须要看到，一方面，房屋租赁金融市场通过增加供给，确实能缓解部分租房者的资金压力，通过分期付等方式获得所需住房。另一方面，如果房屋租赁金融市场陷入到过度追求暴利的无序发展中，就会导致利用信息陷阱等方式赚取高息，坑害租户等现象。此外，为了追求业绩和利润，放贷机构或者长租公寓企业会放低申请者门槛，导致本来不符合申请资质的租户获得贷款，然而他们往往缺乏足够的还贷能力，最终租户背负沉重债务，放贷机构或长租公寓因坏账、呆账过多导致资金链断裂，让爆雷危机循环往复，房屋租赁金融市场陷入死局。

　　因此，此次《意见》要求金融监管部门做好贷前调查，评估借款人还款能力，确定融资额度；加强贷后管理，审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这一系列新规，就是理顺房屋租赁金融市场的必要之举，通过建立借款人还款能力综合评估等“防火墙”，避免求贷用户群体盲目扩大；对住房租赁企业房贷资金流向加以审查，防止资金滥用；限定住房租金贷款金额占比，减少企业过度放贷所带来的资金风险，三管齐下，才能推进住房租赁金融市场的规范化、长远化发展。

　　□远山(财经评论人)