中国楼市成交大幅下滑 拐点真的来了吗？

　　最近，关于楼市有这么几个事，值得关注，一个是国家统计局公布了楼市的数据，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。而从70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，10月上涨城市数量则持续在减少。

　　另外一个事，是11月16日，中国央行发布2019年第三季度货币政策执行报告，值得注意的是，与第二季度货币政策执行报告不同，有关于房地产行业调控的定调上，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调了按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制。这个举动，也引起了不少市场人士的热议。到底央行是什么态度，莫非政策意图又要开始回暖。

　　第三个事是昨天晚上，上海传来消息，房管局发布通知，上海普通住房沿用5年前的标准，也就是说不跟随深圳调整豪宅标准，豪宅税也不降。

　　这三件事挺有意思的，给出了完全不一样的信号。先说统计数据，跌的城市越来越多，上涨城市越来越少了，有人借此判断，楼市拐点出现，但其实这个结论还得不出来，因为很显然目前的跌幅过小，就像很多人说的是，楼市都是一倍一倍的涨，跌的时候百分之零点几的跌，这显然不是一个拐点的样态，所以目前总体来说，只能算是楼市整体平稳，离真正有效下跌还为时尚早，楼市调控恐怕还要持续？

　　那么为什么，央行又不提房住不炒，而强调因城施策呢？从央行的角度来说，可能也无意再进一步收紧楼市信贷，央行最近先后调低了MLF利率和7天逆回购利率，都是再向市场释放宽松的信号，那么作为楼市来说，必然也会得到好处，央行再怎么分类调控，也不太可能再去打压房贷。顶多也就保持现有的楼市政策不变。所以，我们理解是，央行此次删除房住不炒，目的肯定不是为了放松楼市，但是却有不再进一步收紧的意图。这其实肯定也是对房地产构成利好。但还是强调了因城施策，这就表明，有些重点城市，还是保留后手的。

　　比如北京，上海，深圳，这三个超级一线城市，最近深圳有点飘，他本来就是一线城市中房价反弹最快的，也是人口持续流入，未来房价上涨动力巨大的，在这个时间节点上，他竟然要取消豪宅税，本意肯定是好的，降低购房人的税收负担，但是降税这个事信号意义过于明现，降税就代表政府要鼓励交易，很容易让人联想到政府要托市。

　　所以我们才看到有消息，说政策一出，有卖家就坐地起价。之前我们做评论的时候说，北京上海很可能也跟进这个政策，那样明年必然产生楼市小阳春，原因有2点，1是确实政策不合理，2是三个城市应该会同气连枝，否则就会陷深圳于尴尬之中。但没想到我们错了，上海还真就没跟，而北京也回应，没有普通住宅修改的时间，这就相当于啪啪的打了深圳的脸。把深圳推出去，吸引了所有的火力，未来如果他的房价再涨，这肯定会是一条罪状。

　　现在这个时间点，确实各方面都比较暧昧了，房地产本身就是一个让人又爱又恨的东西，之前我们看到过网上一个段子，说没有房地产的发展救不了当前，只有房地产的发展保不住长远，不打击房地产行业，低收入阶层十分愤慨，真打击房地产行业，高收入阶层就会更愤慨，不打击房地产，高层政府很难受。真打击房地产基层政府很难受，不打击房地产，实体经济半死不活，真把房地产搞死，实体经济就真没办法活了。

　　你仔细想想还真是这个道理，我们肯定也不能矫枉过正，一棒子把房地产打成三胖子，我们还是要保持他的健康稳定发展，只是这个度比较难以拿捏，有房的和多套房的，都觉得现在楼市跌的太多了，呼吁不要再调控了，而没房的则还希望楼市继续跌，至少再跌50%，所以怎么再这中间找平衡，现在是我们需要做的工作。或者说，之前几次调控，都是因为收手太早，这个度没拿捏好，造成了连续的大涨，最终形成泡沫化。这一次我们要有点耐心，既然都已经坚持这么长时间了，我们不妨再坚持个几年。至少也要让楼市价格回到2015年，这样就相对正常了。

　　对于个人来说，其实大家已经发现，二手房越来越难卖了，这主要也是为了推动新房销售，因为新房销售地方才有税收，才能卖地，你二手房买卖只是卖家得利，所以会越来越不鼓励二手房交易，特别是在大城市里，二手房贷款的比例越来越低。不放开地区指导价，很多上千万的房子，只能贷款一两百万，所以这也就注定，房子这东西的流动性会越来越差，你标价可以很高，很多小区还组织业主群，一起守价，这其实都属于掩耳盗铃自欺欺人，你一套都不卖，完全可以挂1个亿一平米，但这样有价值吗？

　　只有有人出价，卖出去的价格才是那套房子真实的价格。而现在首付需要的资金越来越多，这其实就已经告诉我们，房子已经不能再作为投资品。未来接盘的会越来越少。特别是高价房，大面积的房子，以后你要急需用钱的时候，可能会跌幅很深。比如我们看到一些法拍平台，基本都是半价起拍，有的二拍三拍甚至降幅更大。越是总价高的，折扣越大。

　　所以还是我们的那个观点，现在能不买房就尽量别买，除了刚需没办法，像改善的你可以换租其实根本花不了多少钱，每月1万块钱就能解决的事，何必要先交几百万首付，还得每月还3-4万呢？