部队停止空余房地产租赁有法可依 不需承担违约责任

　　停止空余房地产租赁有法可依

　　茹 怡

　　本版12月4日报道了第54集团军某旅依法停止空余房地产租赁的探索实践，为一些单位解决类似问题提供了有益借鉴，引起官兵强烈反响，希望对相关政策法规作进一步解读。本期，我们特邀法学专家就相关问题进行深入探讨。

　　中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，果断停止有偿服务，是深化国防和军队改革的重要举措。这项工作正式启动以来，有关部门积极统筹、科学规划、精准摸底、强化管控，依靠集体智慧和力量探索破解矛盾问题的思路和方法，总结出大量成功经验。

　　然而，由于全面停止有偿服务活动涉及军地多方利益，面临诸多新情况新问题。在空余房地产租赁项目中，矛盾集中体现为：军事单位需要单方解除与地方企业或个人签订的房地产租赁合同以收回军队房地产；而合同另一方当事人——地方企业或个人，因合同正在履行中尚未到期而拒绝退还房屋。那么，军事单位单方提前解除合同的行为是否有法可依？是否需要承担违约责任？

　　其实，军队贯彻中央军委指示精神，全面停止有偿服务有充分法律依据，军事单位单方解除租赁合同的行为不仅合法，而且不需要承担违约责任，完全可以底气十足地开展工作。在诚实信用原则的基础上发展和确立的情势变更原则，正是军事单位单方提前解除合同而不承担违约责任的法律依据。

　　情势变更原则是国际民商事活动中解决因客观情况异常变动而造成合同履行困难问题的一项重要法律制度。它是指合同有效成立以后，订立合同时的“情势”——客观情况发生变化，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力反而有悖于诚实信用原则，此时，允许当事人变更合同内容或者解除合同。其目的在于适用诚信及公平原则，消除情势发生变更所带来的利益失衡后果，实现损益平衡。

　　我国于2009年5月在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中首次明确了情势变更原则，该解释第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　普遍意义上的情势变更原则有4个构成要件：第一，发生了情势变更的事实；第二，情势变更发生在合同成立以后，履行完毕之前；第三，情势变更是当事人无法预见的，而且当事人对这种变化主观上不存在过错；第四，情势变更使履行原合同显失公平，将对一方当事人没有意义或者造成重大损失。

　　结合情势变更原则的适用条件分析，首先，军队空余房地产租赁合同订立时的客观情况现在发生了重大变化，致使合同成立的基础丧失，履约的前提发生了动摇，符合情势变更原则的第一构成要件。其次，军事单位与地方企业或个人之间的合同期限一般较长，在今年《通知》发布时，许多合同都处于未到期状态，符合第二构成要件。再次，中央军委下发《通知》是军事单位订立合同时无法预见到的，现在军事单位按照中央军委指示全面停止有偿服务，其主观上不存在故意或重大过失违反合同的情形。最后，按照《通知》要求，出租方军事单位已经不能继续向地方当事人提供房屋，房屋租赁合同继续履行失去了意义。因此，军事单位单方解除合同而免于承担违约责任有充分法律依据，符合法治精神。

　　(作者系西安政治学院军事法学系副教授、法学博士)