美楼市7年暴涨10万亿 击鼓传花已到“最后一棒”?

　　随着美国政府创下最长关门纪录、国际贸易纠纷和经济增速放缓“迫使”苹果下调盈利预期之后，一个尖锐的问题再度蹦了出来：2019年美国楼市会崩么？

　　Clarity Financial分析师Jesse Colombo撰文分析称，最新的数据显示美国房地产价值在2012年之后再度上涨了近50%，这波由美联储吹起的泡沫最终将不可避免地走向破灭。

　　在《曾经“命中”次贷危机的分析师，惊呼美国又到了“最膨胀的时刻” ？》中，Colombo就曾表示过，以美股和房产为主的美国家庭财产泡沫已经达到了近70年新高，美国家庭财富与GDP总量的比值远超历史均值也暗示着修正迟早会到来。

　　（美国家庭财富与GDP的比例变化，来源：Real Investment Advice）

　　抑制不住的房价上涨潮

　　根据Zillow Research最新发布的研究报告，美国房产市场总价值在2018年已经上升到了33.3万亿美元，较2012年次贷危机的低点上升了足足10.9万亿美元。其中增幅最大的是加州，自2012年2月以来累计升值已经达到3.7万亿美元。同时美国房产最贵的10个城市中，光加州就占了四席。

　　另外，一线城市的集聚效应也在房价中有所体现。纽约大都会地区的房产价值高达3万亿美元，占到全国房产价值的的9.1%；华盛顿特区8920亿美元的房产价值也使美国多达40个州自叹不如。

　　更直观地说，2018年美国房产市场总价值相当于美国（19.4万亿美元）、中国（12.2万亿美元）和加拿大（1.7万亿美元）三个国家的GDP之和。

　　（洛杉矶都会区房屋价值与部分国家GDP比较，来源：Zillow，WEEX一起交易制图）

　　Jesse Colombo表示，美国的楼市和股市不可避免地会出现大幅修正，届时消费者的逆财富效应（随着资产缩水，消费也会减少）将会重创美国经济。同时，由货币政策吹起来的泡沫经常会在一夜之间破裂。

　　千禧一代或称为“失去的一代人”

　　美国房地产研究机构Metrostudy首席经济学家Mark Boud指出，在次贷危机之后的房产升值中，受益的是那些原本就富有的阶级和地产投资者。而存在大量潜在购房需求的千禧一代（1980-2000年出生的人）因为偿还学生贷款、工作不稳定、信用评级较低等原因错过了这一波房产升值潮。

　　而富有的投资者和投资机构充分地享受到了这一波低房价和低利率的红利之后，大量收购房屋并租给了那些被银行拒绝的千禧一代。所以从拥有房产的角度来说，千禧一代称得上是“失去的一代人”。

　　高企的房价也给千禧一代买房带来了额外的困难。Mark Boud指出，一方面随着利率上升，整体购房成本使得年轻人更难负担；另一方面对于开发商来说想要在昂贵的土地上赚更多的钱，最好的方法就是造大（贵）房子。

　　“现在的平均新房面积已经达到了3000平方英尺（278平方米），对于首次购房者来说太大了。” Boud补充道，“10年前在拉斯维加斯买一套这样的房子只要22.5万美元，现在已经暴涨到了35万美元，对于年轻人来说太难了。”

　　那么美国房价如果出现大幅调整，年轻人是否就能买得起房了呢？Boud认为，在美国出现衰退的情况下，房屋价格的大幅下挫一定与就业率和收入下降有直接关系，所以到那时这批买不起房的年轻人依旧买不起房。