房价涨疯了 伦敦楼市陷入竞购大战

当越来越多的外国投资者在英国置业时，不少伦敦本地人却过起了以船为家的“离岸生活”。近日，据英国媒体报道，2014年，大伦敦地区没有固定停泊点的“持续巡航”船只数量激增34%。英格兰和威尔士地区的“持续巡航”船只已有4904艘。

居高不下的房价显然是催生伦敦“水居族”的外因之一。据媒体报道，经济的复苏以及更简单的抵押贷款流程促使买家涌入房地产市场，而这种需求也间接导致了温室效应。地产经纪公司Sequence的数据显示，过去一年伦敦地区的看房数量就上涨了7%，出价额度上涨了17%，销售数量也上涨了10%。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，英国房价上升迅速主要是由于市场供需不平衡。

“英国对建筑规划进行了严格限制，开发商和建筑工人的短缺也在一定程度上推动英国房价上涨；近两年来，英国房价上升迅速吸引了越来越多的海外资本流向英国楼市，房价进一步被推升。”韩长吉认为。

房价疯涨

英国6月房价增幅为近一年来最高，使得购房“愈发难以负担”。导致房价快速增长的主要原因还是需求旺盛，而供给相对不足

“伦敦房价涨疯了。”伦敦市民AdamPurefoy近日对《国际金融报》记者抱怨。他的邻居最近要处理一套房产，短短3天，中介带了5个买家过来。据他所知，前后两天，房价已经相比原先的价格增长了2万美元。

竞购大战推动房价的上涨，不断地将首次购房者挤出市场，与去年同期相比，今年5月登记注册的初次购房者减少了30%。

据保险公司Aviva统计，在过去一年中，买家作出购买决定的平均时间只有短短的半小时。

“在过去一年的购房过程中，买家购买房产平均到每1000英镑的决策时间甚至不到10秒钟。”Aviva的市场部总监Heather Smith指出。

英国一项通过对4000名购房者的调查反馈显示，他们感觉自己是被迫在很短的时间里作出快速决定的。其中25%的购房者只去过一次他们竞标购买的房产，更有3%的人甚至从来没看过房子就需要作出决定。

记者从英国当地房地产中介了解到，不只是伦敦，“购房热”已经席卷了整个英国。就全英国而言，买家激增21%。“买家增量几乎是新建住宅数量的10倍。”地产经纪公司Sequence首席执行官David Plumtree称。

英国皇家测量师学会（RICS）近日公布的一份调查显示，6月房价差值从5月的34跳升至40，为2014年7月以来最高，升幅也超过了分析师预期。

RICS还指出，抵押贷款成本的下降，以及伦敦和英格兰中部就业市场的强劲，推动了买房需求，而打算卖房的人数基本不变。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示，英国大部分地区房价持续上升并不令人意外，房地产价格将更加难以负担。中期内，房价和房租涨速可能远快于薪资升速。

“供不应求导致整个房地产市场中买家竞争越来越激烈。”伦敦房地产经纪人Andy在接受《国际金融报》记者采访时指出。

对此，韩长吉指出，当前伦敦买房陷入竞购大战最主要的原因还是供不应求，市场上库存量减少，人们预期未来房价将会更上一层楼。“当然，新一轮的留学潮即将开始，也进一步催生了对住房的需求，使本就火爆的伦敦楼市更加火热”。

值得一提的是，由于英国房地产火热，房价上涨，短短3年内，百万（英镑）富翁数量增加一倍，伦敦就占一半。英国人称之为“房地产富翁”。

泡沫危机

伦敦房价近年飙涨惊人，去年涨了11%，这使得不少工薪阶层舍弃买房梦想，转而购买或租一艘船居住

高房价让许多伦敦人搬离首都，选择到英国其他城市居住，如中部的伯明翰、西南部的布里斯托尔以及北部的曼彻斯特。而一些“钉子户”想出了新办法——买一艘船。虽然住在船上看上去很“浪漫”，但是这背后凸显了伦敦市民的生存隐忧和无奈。

因此，英国房地产市场上渐渐出现了“泡沫正在形成”的恐慌。

业内人士指出，飞速上涨的房价对金融稳定和经济长期发展构成压力；高房价还影响代际财富差距，对年轻人形成负面财富效应，而资源过度集中在年长和富裕人群手中，阻碍社会的创新能力和生产效率。

英国慈善组织The Money Charity曾对150所英国大学进行了调查，发现很多学生为了付房租不得不打工。

英国全国学生联合会的一位发言人也表示，无法从父母那里得到额外资助的学生不得不在读书之余从事全职工作，甚至借高利贷。

记者采访了几位英国居民后发现，对于当地房价，大部分居民有不少怨言，因为他们已经无法负担起现今的房价。

“来到伦敦后，我拼命工作就是为了能买一套两居室的公寓。而现在，为支付每月的房租已让我疲惫不堪。”从事媒体行业的Adeline觉得在伦敦拥有一套住房的梦想越来越遥远，她甚至考虑去别的城市找工作，搬离伦敦。

“我认识的很多年轻人完全没有能力在伦敦等城市买房，他们只能选择租房或者依靠父母。”Andy称，房价不断上升，房租也水涨船高，很多在伦敦工作的年轻人生活压力越来越大。

英国抵押贷款机构哈利法克斯银行近日公布的调查显示，英国20岁至45岁年龄段的首次购房者中，有超过2/3靠父母资助。受访的父母中有38%坦言，在帮助子女购房后，对自身的经济状况前景感到担忧。但仍有超过1/3的父母表示，尽管财政吃紧，仍希望咬紧牙关资助子女买房。

虽然高房价造成了诸多危机，但业内人士表示，英国楼市的泡沫危机并不存在。

韩长吉告诉记者，英国房价现今不存在泡沫，因为推动英国房价上涨的主要动力是房产供应短缺，供需不平衡带来的房价上升具有可持续性。

“而一个有泡沫的市场，房价不可持续，英国房价居高不下的态势已经持续了很长一段时间，且未来还将持续。房价上升快，会影响消费者的购买力，需求性房屋交易量或会下滑，二手住房市场会相对活跃，投资性交易量则可能在高价的刺激下增加。”韩长吉指出。

政策因素

政府将通过适当放松建筑业规划法规来刺激新的房屋建设，并着重通过“购房援助计划”满足首次购房者的购房需求

面对英国如今的楼市状况，政府是否该插手成为外界关注的话题。韩长吉认为，从整体上看，影响伦敦及英国楼市走向的主要因素是市场，人为干扰性因素少，英国楼市比较健康。

“但是市场长期供不应求带来的房价持续过快增长会滋生不利于市场健康发展的因素，可能会给楼市带来泡沫。所以政府方面会对现在的楼市出手，主要在降低楼市需求方面采取一些动作，如早前已经实施的‘抵押贷款市场审查新规’。”韩长吉指出。

而在不久前，英国央行警告称，人们纷纷买房出租给英国的金融稳定性带来了风险，因为这会导致房价膨胀，同时也减少了首次购房者可选择的房屋数量。

近期，英国财政大臣奥斯本对外宣布，他正在降低私人出租房屋的税收减免幅度。此举意在平息蓬勃发展的购房出租投资模式给经济发展带来的风险。

奥斯本表示，业主享有的所得税减免将被削减至基准税率水平——目前为20%。这项被称为“不公平财产征税”的措施，将从2017年“逐步”分阶段实施。那些买房出租的业主可用按揭利息冲抵收入，但那些住在自己房子里的业主不能。

今年4月英国养老金新规开始实行后，购房出租这种投资模式愈演愈烈。根据新规，年过55岁的英国长者可以一次性提取养老金，很多老人选择将资金投入出租地产。

对于这项政策，普华永道税务合伙人Paul Emery认为“是一个错误”。他认为，这会使业主提高租金，无助于解决住房供应不足和信贷投放攀升等更大的问题。Emery还表示，当利率水平最终上升至与收益率持平时，业主可能要承受购房出租投资模式的损失。

“目前，市场的流动性很充足，较低的利率和收益率是健康的。但如果你是一个高税率纳税人，当我们进入一个正常的市场，你的实际税率可能会超过你利润的100%。”Emery补充说，那些依靠储蓄房租收益、辛辛苦苦存钱养老的投资者最终会暴怒。

Adam Purefoy也表示，这些政策对于减轻居民住房负担并没有什么作用。“最后，我们要面临的还是房价过快上涨，我们的年轻人依旧无法买房，甚至连房租都无法独立负担”。

虽然英国的房地产出现诸多问题，但是，目前最被国际金融机构、国内外投资者看好的依旧是英国伦敦。

“金融秩序的稳定为伦敦房地产的巨大增值空间奠定了基础，而从法律及教育的角度来看，英国有一整套透明、完善且备受尊重的法律体系，也能充分保障业主的利益。”一位房地产商表示，“所以在我看来，国际房产投资热点依旧会是英国。”

“对于投资者来说，英国楼市依然是值得关注的。”韩长吉称，房地产价格的高低与一个地区经济发展、承担的社会职能有很大的关系，伦敦作为世界级的金融中心，经济地位较为重要，一旦欧洲地区经济复苏，伦敦地区房价上涨也是大概率事件。