|
|
(James Saft是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)8 Y! P0 Y- e, Y4 d
8 Q ]1 l* J5 A; @7 C% p
* `! \4 h! i( _" Y$ K4 U撰稿 James Saft 编译 李爽/侯向明8 h* y# u- p0 P0 M% b
- f, m! B6 }2 x- t" s- [. |! ^0 D
# ?$ ~+ ~# Q+ b- T, I) |路透伦敦5月19日电---英国地产业虽然目前出现了价格和交易活动反弹的迹象，但就像一头长了翅膀的猪一样，尽管疯狂舞动双翅，仍旧无力腾飞。
! h/ m) S+ v7 ]; ` b2 o' l/ n9 Q8 H# l& K& P; z) t
: V0 j/ c3 S e. A( }英国房市泡沫化的程度,就连美国也相形见绌.当地房价虽已缩水约20%,仍依旧面临着经济严重衰退、失业率攀升以及关于融资成本的严峻长短期问题.
4 B+ K6 W- j2 \1 y1 k6 m6 r2 ]* L6 V/ j7 h( {# T$ h, u' t
; r6 K9 s" ~& y# @& Q2 t9 x1 K面对这种境况,英国人再度采用繁荣时期屡试不爽的策略--提价.据房产网站Rightmove数据,5月房屋报价上升2.4%.
( @2 p! q9 b4 u, ~) c7 Q6 ?) _2 _( ~4 ~& Z6 b( l5 v, H/ A- Q# }: o
3 q2 o0 Z1 p6 y0 z
\"平均要价提高逾5,000英镑，这里面包括野心和乐观态度的因素，但也是卖主不得已而为之,因为新的卖主只有提价,才有足够的钱换套新房子,\"Rightmove的Miles Shipside称.
& y0 f0 C. {6 A' e! F; p% {
1 p ^9 x. c* s K7 V& X" ], c3 J) ~, G: j8 r
Rightmove的调查中，平均要价刚刚超过22.7万英镑,而Halifax调查显示4月平均售价为15.4万英镑,卖方的野心从中可见一斑.
5 T9 j. k; \/ {& D7 z {1 Y2 K' K3 ?0 ^- a
! F) N+ G* |2 U9 a
卖方提价，不仅是为其偿还现有贷款,而且因为目前银行要求首付25%才能给贷款客户最优惠条款。
\5 _( v6 y' y, j7 L2 O
5 n! f6 p$ D' V% [9 H+ s7 Q: M
, m) U. q. B5 D* |由于以低首付争取抵押贷款很难,或者代价高昂,这就意味着如果没有同样乐观或者出手大方的买家入市,许多人卖房所得仍不足以换套新房.& Y* W+ i8 X: y$ C* Y2 u
: m) R, C M$ ?6 W# d
5 f# p. e4 d" J0 N+ C表面上看,这有点令人惊讶;毕竟过去不到10年间,所有房价涨幅均在两倍左右,那麽为什麽仅下跌20%就让这麽多人囊中羞涩呢?
0 \4 R( ? G/ b- h
% [" n j4 |1 `7 |1 e( X$ p首先,由于许多人一直换房子,而且所持杠杆也维持在较高水准;其次,随着房价增值,许多人拿物业套现增加贷款,并将这些资金投资他处." P7 J7 Q q( W5 M) E4 D6 ]
1 y9 k' H: f: T- }8 B2 W* i2 Y# k5 y8 P' }
各个地区的房价变动不同,伦敦仅跌价15%,也许是因为外国买主在伦敦中心区表现活跃;但经汇率调整後仍较峰值缩水近40%.- I: _& x& A, V7 f$ l& ]
, k3 B( [& ?4 P9 x, [- Y
5 \1 K3 H) U' d% V4 m3 {因价格过低而不愿出售的卖家增多& |. q& O7 c7 I
- c" j0 ]9 V' D0 I( J& w% q1 R在谈到房价很快就能步上正轨的迹象时,最多人引用的两项证据是:买方询价数量增加和抵押贷款获批数量触底.0 f* @2 L/ D9 t8 ^% R
. {! F/ _! L# Z& h
4 s6 t' S0 ~1 X9 e2 y/ G: j% g英国皇家测量师学会(RICS)月度调查显示,新买方询价数量连续第六个月增加,且增速为1999年8月以来最快.英国央行近期数据显示,3月新购房屋抵押贷款上升,且升至10个月来最高.
+ h& X% Y9 K! A+ k2 [6 ]9 r# M
( d% j. ?! u& W1 C' H) ^1 o( \& B& w1 o6 `
看起来非常好,但必须在正确的背景下解读这些数据.Capital Economics数据显示,甚至表现为攀升的房屋抵押贷款批准宗数,也还是较去年同期少了三分之一;从历史来看,批准数量中有一半的房价为稳定,上涨的甚少.' J! @6 h0 y# Y8 f, r! d
% S8 b4 `- h6 s# a- m
0 U7 E6 ^$ U4 y) G- e5 J推动此次泡沫的边际买主和购置房产以供出租的投资者,显然还很安静保守.第一季银行向购房供出租的屋主的贷款数额,较去年同期剧降78%,尽管利率急剧下滑或许意味着,被迫出售房屋的人可能比较少.7 B) R' |/ R, ~* Q
: J3 j2 t( V3 s4 Q' H9 R/ x
, S) t1 S- ]. Z, {( B买价和卖价之间的僵局最後将由被迫出售房屋者打破,然後按老样子,房地产市场本身所导致的经济衰弱和失业,将导致今年下半年和明年涌现一大堆房子等着被卖.4 |3 T7 j: N3 t) S s; A
: @6 b8 n3 G% \4 N) e
9 Z$ ^& K! q0 Y' `/ { B3 Z: h ?英国央行指标利率仅0.5%,因此抵押贷款利率目前看来很低,根据Capital Economics数据,借款人当前通常可以拿到的抵押贷款利率约较基准利率高350个基点.这反映的是贷款的风险、银行资本和储蓄供给,未必能视为很快就有所改善的证据., w/ }- J+ s' ?0 d
# l/ T4 ^' B3 l, G6 l* \6 ]- f
+ G4 ]. v Y# I- }! C( g7 Z
让我们来看看英国和美国市场房贷市场的两个重大区别吧。对潜在买家来说,两个差异都使英国市场看来是个更糟糕的选择：
, n3 F" z5 {" o3 I9 q5 z
f- X. ^5 S/ }4 |1 G
3 I( {4 ~! L! _6 p/ G与美国多数州情况不同的是，英国的住房抵押贷款提供商都有权追索借款人的其他资产.借款人不能把钥匙寄回给银行一走了之,除非他连自己的车子和退休基金都不要了.
1 ?) \7 q, y+ F6 [7 k4 q5 S+ j z( H5 X# i- C" m1 a
更重要的是,在英国,利率风险几乎全由借款人承担,该国并没有由政府资助的固定利率市场,这和美国不同.6 g+ \& O; h9 k9 B; m) [5 A
$ l+ l9 X7 n/ S( Y. p8 O+ [& T. V0 u
也就是说,假如通胀上升,抵押贷款利率随之升高,那麽房屋买家将会受到重创.(完)8 q1 R: k a+ c6 t' F! y
; [* v. s) `" c
( i4 j8 I6 W7 f, q+ c! k" u3 g(本文刊出时,James Saft对文中提及之证券未有任何直接投资,但可能透过基金间接持有相关证券.)
. b; q' z% v1 T8 X9 _4 t( i0 E
! D$ E+ G9 f! {--译文审校 沈以文/王丰 |
|
IP卡
狗仔卡
发表于 2009-5-19 04:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡