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(James Saft是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)4 h9 |0 G# Z+ ^$ [9 r
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0 [) n8 T) x! c9 L( C5 E撰稿 James Saft 编译 李爽/侯向明3 J3 \8 b* \# H
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路透伦敦5月19日电---英国地产业虽然目前出现了价格和交易活动反弹的迹象，但就像一头长了翅膀的猪一样，尽管疯狂舞动双翅，仍旧无力腾飞。
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0 q# A' g4 W* Y+ Y+ N' }英国房市泡沫化的程度,就连美国也相形见绌.当地房价虽已缩水约20%,仍依旧面临着经济严重衰退、失业率攀升以及关于融资成本的严峻长短期问题.
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6 q) ~) I1 m, j. p8 U面对这种境况,英国人再度采用繁荣时期屡试不爽的策略--提价.据房产网站Rightmove数据,5月房屋报价上升2.4%.
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\"平均要价提高逾5,000英镑，这里面包括野心和乐观态度的因素，但也是卖主不得已而为之,因为新的卖主只有提价,才有足够的钱换套新房子,\"Rightmove的Miles Shipside称.6 M( D4 }6 O+ x0 E, |' u2 [7 j
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Rightmove的调查中，平均要价刚刚超过22.7万英镑,而Halifax调查显示4月平均售价为15.4万英镑,卖方的野心从中可见一斑.7 q, h- w$ v5 S3 v4 [* t' y
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# j, M0 D3 b( R卖方提价，不仅是为其偿还现有贷款,而且因为目前银行要求首付25%才能给贷款客户最优惠条款。( `/ i+ S7 G- u
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由于以低首付争取抵押贷款很难,或者代价高昂,这就意味着如果没有同样乐观或者出手大方的买家入市,许多人卖房所得仍不足以换套新房.
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, d# a" Z( x6 a7 F表面上看,这有点令人惊讶;毕竟过去不到10年间,所有房价涨幅均在两倍左右,那麽为什麽仅下跌20%就让这麽多人囊中羞涩呢? u# u' A+ X' Y: Y
# E) ~! x7 G& R8 T5 y U0 @) j首先,由于许多人一直换房子,而且所持杠杆也维持在较高水准;其次,随着房价增值,许多人拿物业套现增加贷款,并将这些资金投资他处.
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! j8 a- f( v3 d& \各个地区的房价变动不同,伦敦仅跌价15%,也许是因为外国买主在伦敦中心区表现活跃;但经汇率调整後仍较峰值缩水近40%.7 s- I7 r2 v$ Y7 }' K6 k
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因价格过低而不愿出售的卖家增多& O: O, N' O6 h2 X X% V/ M
; @& T" o/ I* {2 K0 i; b在谈到房价很快就能步上正轨的迹象时,最多人引用的两项证据是:买方询价数量增加和抵押贷款获批数量触底.% E. W4 c3 b X9 X s9 G. \5 |
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9 O9 L* K, N2 I7 T& R& O英国皇家测量师学会(RICS)月度调查显示,新买方询价数量连续第六个月增加,且增速为1999年8月以来最快.英国央行近期数据显示,3月新购房屋抵押贷款上升,且升至10个月来最高.
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1 G4 q5 r5 G5 i看起来非常好,但必须在正确的背景下解读这些数据.Capital Economics数据显示,甚至表现为攀升的房屋抵押贷款批准宗数,也还是较去年同期少了三分之一;从历史来看,批准数量中有一半的房价为稳定,上涨的甚少.
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推动此次泡沫的边际买主和购置房产以供出租的投资者,显然还很安静保守.第一季银行向购房供出租的屋主的贷款数额,较去年同期剧降78%,尽管利率急剧下滑或许意味着,被迫出售房屋的人可能比较少.
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0 v$ l" V5 W) ^( s7 q' c9 a买价和卖价之间的僵局最後将由被迫出售房屋者打破,然後按老样子,房地产市场本身所导致的经济衰弱和失业,将导致今年下半年和明年涌现一大堆房子等着被卖.
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英国央行指标利率仅0.5%,因此抵押贷款利率目前看来很低,根据Capital Economics数据,借款人当前通常可以拿到的抵押贷款利率约较基准利率高350个基点.这反映的是贷款的风险、银行资本和储蓄供给,未必能视为很快就有所改善的证据.( `. E2 V, y/ Q. n( g0 |# A
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让我们来看看英国和美国市场房贷市场的两个重大区别吧。对潜在买家来说,两个差异都使英国市场看来是个更糟糕的选择：
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' W/ I% l$ M: J9 F \$ P6 B与美国多数州情况不同的是，英国的住房抵押贷款提供商都有权追索借款人的其他资产.借款人不能把钥匙寄回给银行一走了之,除非他连自己的车子和退休基金都不要了.
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更重要的是,在英国,利率风险几乎全由借款人承担,该国并没有由政府资助的固定利率市场,这和美国不同.* e; E3 e* ~7 z" w3 I9 m5 z3 |, u
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4 d5 R/ S% ]( E" k8 A也就是说,假如通胀上升,抵押贷款利率随之升高,那麽房屋买家将会受到重创.(完): N% E0 p" O+ a5 H# B% t
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! d5 z2 x5 w% u(本文刊出时,James Saft对文中提及之证券未有任何直接投资,但可能透过基金间接持有相关证券.)3 S" F# q) r, B) G- v. v
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--译文审校 沈以文/王丰 |
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发表于 2009-5-19 04:08
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