英国房产市场：猪插双翅亦难飞

Long

(James Saft是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)

! X0 L: N/ A, [
( g8 b! \+ ]) J& R/ {撰稿 James Saft 编译 李爽/侯向明

4 b7 E+ H: I& m: U# S' i+ e7 ]
路透伦敦5月19日电---英国地产业虽然目前出现了价格和交易活动反弹的迹象，但就像一头长了翅膀的猪一样，尽管疯狂舞动双翅，仍旧无力腾飞。
- _3 K3 K! ?% Q$ m
' H4 C! |  c9 G' _2 w
英国房市泡沫化的程度,就连美国也相形见绌.当地房价虽已缩水约20%,仍依旧面临着经济严重衰退、失业率攀升以及关于融资成本的严峻长短期问题.
" I: L& `# B( p+ t/ G1 a4 t4 E2 y# C) B

1 P; b  d' f; O# A面对这种境况,英国人再度采用繁荣时期屡试不爽的策略--提价.据房产网站Rightmove数据,5月房屋报价上升2.4%.
  f8 u! ~8 E; F8 z  Q0 T/ h
  h- o$ }9 o/ }8 M3 f0 h# ?( V5 K
6 o: i+ d; n/ K" H7 t% e- k6 j\"平均要价提高逾5,000英镑，这里面包括野心和乐观态度的因素，但也是卖主不得已而为之,因为新的卖主只有提价,才有足够的钱换套新房子,\"Rightmove的Miles Shipside称.
& c0 M# m1 e7 r7 L. c8 d3 p5 T
+ N" ]3 |$ F3 `: C
3 h( z! B9 K$ \* ]" P6 d3 F& pRightmove的调查中，平均要价刚刚超过22.7万英镑,而Halifax调查显示4月平均售价为15.4万英镑,卖方的野心从中可见一斑.


( ]+ X4 u7 S: J! }* Q卖方提价，不仅是为其偿还现有贷款,而且因为目前银行要求首付25%才能给贷款客户最优惠条款。
, k# @: a4 |* R' ^+ Y( k* m5 D
+ T0 F7 u# P5 ]; H0 \- U
3 r9 |1 g) B  t由于以低首付争取抵押贷款很难,或者代价高昂,这就意味着如果没有同样乐观或者出手大方的买家入市,许多人卖房所得仍不足以换套新房.
6 u6 L; ?3 ?+ M( N8 h

. h) U  b) j. E$ o表面上看,这有点令人惊讶;毕竟过去不到10年间,所有房价涨幅均在两倍左右,那麽为什麽仅下跌20%就让这麽多人囊中羞涩呢?
( a6 z* }4 _7 w; A# f
2 F+ R$ z' D& r首先,由于许多人一直换房子,而且所持杠杆也维持在较高水准;其次,随着房价增值,许多人拿物业套现增加贷款,并将这些资金投资他处.


& K! N9 G5 C/ w4 E( Y' f各个地区的房价变动不同,伦敦仅跌价15%,也许是因为外国买主在伦敦中心区表现活跃;但经汇率调整後仍较峰值缩水近40%.
: r0 P( j. e5 s, D3 M0 @2 b
6 D+ o: u+ r, z' }
因价格过低而不愿出售的卖家增多

在谈到房价很快就能步上正轨的迹象时,最多人引用的两项证据是:买方询价数量增加和抵押贷款获批数量触底.
; P' t# }1 Q3 Q! w$ X$ I7 K8 d
! G$ y/ i* H2 `3 Q/ ~
英国皇家测量师学会(RICS)月度调查显示,新买方询价数量连续第六个月增加,且增速为1999年8月以来最快.英国央行近期数据显示,3月新购房屋抵押贷款上升,且升至10个月来最高.

& o/ i# x2 N* d/ @0 ^  u/ K
看起来非常好,但必须在正确的背景下解读这些数据.Capital Economics数据显示,甚至表现为攀升的房屋抵押贷款批准宗数,也还是较去年同期少了三分之一;从历史来看,批准数量中有一半的房价为稳定,上涨的甚少.

4 b/ A( f. m  \( l% Y
0 Z6 A8 ~+ ]$ B* \" ]推动此次泡沫的边际买主和购置房产以供出租的投资者,显然还很安静保守.第一季银行向购房供出租的屋主的贷款数额,较去年同期剧降78%,尽管利率急剧下滑或许意味着,被迫出售房屋的人可能比较少.
9 F" ?" v. x/ _: z! N% x5 `) b
  Y, S0 p9 X6 P) H! [' K* G$ \* C3 M6 U
买价和卖价之间的僵局最後将由被迫出售房屋者打破,然後按老样子,房地产市场本身所导致的经济衰弱和失业,将导致今年下半年和明年涌现一大堆房子等着被卖.
) N; e% j4 `+ v$ w" f; c* Q

3 G5 f7 t: f( ?3 l& [$ g& p英国央行指标利率仅0.5%,因此抵押贷款利率目前看来很低,根据Capital Economics数据,借款人当前通常可以拿到的抵押贷款利率约较基准利率高350个基点.这反映的是贷款的风险、银行资本和储蓄供给,未必能视为很快就有所改善的证据.

6 K0 ^3 n* W  }! j
8 B6 I# I8 V/ T# D让我们来看看英国和美国市场房贷市场的两个重大区别吧。对潜在买家来说,两个差异都使英国市场看来是个更糟糕的选择：

& x  V0 \! K4 N7 G8 |1 r
9 p. N) b( D2 ?与美国多数州情况不同的是，英国的住房抵押贷款提供商都有权追索借款人的其他资产.借款人不能把钥匙寄回给银行一走了之,除非他连自己的车子和退休基金都不要了.
; r7 |, e; D9 [3 W
7 R4 `/ l* k9 }4 w$ R2 }更重要的是,在英国,利率风险几乎全由借款人承担,该国并没有由政府资助的固定利率市场,这和美国不同.
. h0 w8 Z3 v4 O- \6 R0 p
& y: q& G8 H# _6 _$ Y6 f8 \
, ~+ C# P1 C' e  q0 L/ H也就是说,假如通胀上升,抵押贷款利率随之升高,那麽房屋买家将会受到重创.(完)

4 d4 l; f1 O0 E
(本文刊出时,James Saft对文中提及之证券未有任何直接投资,但可能透过基金间接持有相关证券.)
$ U4 L+ m/ L  y; Z8 f
--译文审校 沈以文/王丰